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卖房为名的骗局如何识破？

主持人：听众朋友，大家好。今天，我们非常高兴地邀请到广州市增城区发改金融局金融监管科负责人黄天骥先生走进我们直播间，向大家介绍如何防范以房地产销售名义从事非法集资。

黄天骥：听众朋友大家好。很高兴在 “金融大讲堂”栏目与大家见面。

主持人：近年来，非法集资违法犯罪活动手段翻新升级，在各行各业都有发生，而房地产行业一直是群众关注的热点行业，您今天来这里选择防范以房地产销售名义从事非法集资这个主题是出于什么考虑呢？

黄天骥：简单来说非法集资是指违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，主要有非法性、公开性、利诱性和社会性四大特征。

他的形式非常多，总的来讲，基本上可以分为债权、股权、商品营销、生产经营等四大类，其中商品营销类就包括了房地产销售，据统计，中国近十年来，房价上涨幅度达150%以上，而一些一线城市上涨幅度更大，这个我相信大家都深有体会，无论是出于自住还是投资需求，房地产行业一直都是广大群众关注的热点，而由于房地产市场投资的高回报率，也导致了一些不法分子利用房地产销售的名义从事非法集资。

近年来，房地产、建筑领域非法集资案件几乎遍布全国各个省份，持续高位运行。受经济转型升级结构调整影响，部分房地产企业生产经营困难增多，各类不规范民间融资介入房地产领域的风险逐步凸显，出现了内部认购、违规预售、一房多卖、分割销售、返本销售、售后包租、非法首付贷和过桥贷、挪用资金等风险点。以房地产交易为名的非法集资活动，犯罪分子骗取群众资金后，往往大肆挥霍或迅速转移、隐匿，损害了广大群众的合法权益，极易引发大规模群体事件，甚至导致极端过激事件，后果极其严重。

因此，今天来到这里和广大听众朋友们交流这个话题，希望能提醒广大群众警惕以房地产销售为名的非法集资行为，避免财产损失。

主持人：那目前以房地产销售为名进行非法集资的违法行为主要有哪些特点呢？

黄天骥：目前，房地产领域非法集资犯罪活动主要呈以下特点：

 一是以预售房屋的形式非法集资。多表现为房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，以内部认购、发放VIP卡等形式，变相进行销售融资，有的还“一房多卖”。

二是利用房地产项目开发进行非法集资。表现为房地产企业自身或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。

三是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。该方式多表现为房地产企业违法违规将整栋商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。

四是近年来，又出现了利用互联网金融平台众筹买房等方式进行非法集资的现象。未取得相关金融资质的房地产开发企业利用互联网从事金融业务,或与P2P网络借贷、股权众筹等互联网平台合作从事金融业务,通过“众筹买房”“首付贷”等形式违规、超范围向社会公众吸收资金。

五是租赁市场非法集资。房地产中介机构、住房租赁企业违反法律法规和居间、租赁合同约定，超范围向社会公众开展吸收和发放资金业务，发布涉嫌非法集资的广告资讯。

主持人：目前社会上房地产投资仍是高烧未退，普通市民应如何甄别哪些是非法集资呢？

黄天骥：非法集资主要有以下几种常见手段：

一是承诺高额回报。不法分子为吸引群众上当受骗，往往编造“天上掉馅饼”、“一夜成富翁”的神话，通过暴利引诱，许诺投资者高额回报。为了骗取更多的人参与集资，非法集资人在集资初期，往往按时足额兑现承诺本息，待集资达到一定规模后，便秘密转移资金或携款潜逃，使集资参与人遭受经济损失。

二是编造虚假项目。不法分子大多通过注册合法的公司或企业，打着“金融创新”、“经济新业态”、“资本运作”等幌子，编造各种虚假项目，炒作当下“热门名词”“热点概念”。在房地产领域主要是通过以签订合同、投资入股、合作开发或者签订长期租赁协议，以租代售等名义，承诺高额固定收益，诱惑社会公众投入资金。

在这里我给大家讲下我区房地产领域的一个案例，有一家中介公司拿到了一个楼盘商铺的销售代理权，就虚构了一个孵化教育的项目，描绘了这个教育城项目的美好前景，并通过承诺进行返租，赠送消费金卡等方式将商铺隔成小块出租，租期20年，为什么采取长租的形式呢，这里又涉及一个规避监管，以租代售的行为。经查，该项目未在相关部门备案，也没有相关规划，一旦无法兑现项目承诺，投资人将遭受巨大经济损失，极易引发不稳定事件，目前我区各职能部门已经提前介入，提前化解风险。

三是以虚假宣传造势。不法分子为了骗取社会公众信任，在宣传上往往一掷千金，采取聘请明星代言、在电视台、广播、报纸上发布广告、在著名报刊上刊登专访文章、雇人广为散发宣传单、进行社会捐赠等方式，制造虚假声势，骗取社会公众投资。有的还通过网站、博客、论坛等网络平台和微信等即时通讯工具，传播虚假信息，骗取社会公众信任。

四是利用亲情诱骗。有的不法分子利用亲戚、朋友、同乡等关系，诱骗社会公众参与投资。还有些采用传销手段，为了完成或增加自己的业绩，不惜利用亲情、地缘关系，编造自己获得高额回报的谎言，“熟人拉熟人”拉拢亲朋、同学或邻居加入，使参与人员迅速蔓延，集资规模不断扩大。

主持人：对如何防范以房地产销售名义从事非法集资您有什么建议呢?

黄天骥：我觉得防范以房地产销售为名的非法集资，可以从以下三个方面入手：

首先，广大群众要主动学习掌握必要的法律法规和金融常识，增强法律意识，树立风险防范意识。高收益必然伴随着高风险，天上不会掉馅饼，世上没有免费的午餐，不要相信“竹篮子也能打一筐水”的神话，你惦记他的利息，他要你的本金。要端正心态，自觉抵制高利诱惑。根据我国相关法律法规规定，非法集资不受法律保护，组织实施非法集资将依法严厉制裁，参与非法集资风险自担、损失自负。广大群众要自觉防范和抵制非法集资活动。已经参与非法集资的企业、个人要尽快脱离非法集资活动并主动报案，配合公安司法机关依法查处。

同时，提醒筹融资者要学法、懂法，面对资金短缺的矛盾和困难，要保持清醒的头脑，通过合法合规的融资渠道解决资金困难，避免违法犯罪、害人害己的事件发生。

其次，房地产是防范非法集资的重点领域，各级房地产主管部门、金融管理部门要高度重视，密切配合，加强房地产行业的规范整顿，按照中央和省市有关部署安排，从维护金融秩序和社会和谐稳定的大局出发，做好本地房地产领域非法集资的防范、监测、预警及善后处置工作，坚决守住不发生系统性、区域性金融风险的底线。

最后，希望社会各界积极行动，共同参与非法集资的防范和处置工作，一方面要强化社会监督，积极将非法集资案件线索向当地处非办或公安部门进行举报，营造群防群治的社会防控工作格局，构建防范非法集资违法犯罪活动的“天网”，让非法集资无所遁形。目前我区出台了非法集资举报实施办法，国家、省市也有非法集资举报奖励办法和细则，举报非法集资最高可获得10万元的奖励金，另外我区还在增城处非办的微信公众号上设置了举报栏目，为公众提供便捷的举报渠道；另一方面， 社会各界要积极参与非法集资的宣传教育活动，通过各种媒体、媒介积极宣传防范非法集资的相关法律法规，加强案例宣讲，以案释法，提高广大群众的金融素质和非法集资风险防范能力。从源头上防范非法集资。

主持人：谢谢黄天骥先生的介绍。听众朋友们下周再见。

黄天骥：朋友们再见。